根据《2020中国房地产上市公司测评研究报告》，万科位列第一，中国恒大、碧桂园分列第二、第三位。融创中国排名提升较大，位列第四；中国海外发展排名与上年一致，位列第五；保利地产排名下降两位，排名第六。华润置地、龙湖集团、新城控股和富力地产分列第七至第十位。

据测评研究报告显示，从核心测评指标来看，2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元，同比上升25.67%；房地产业务均值为270.00亿元，同比增长34.39%；净利润均值为28.68亿元，同比增长11.94%；资产负债率均值同比上升1.87个百分点至69.96%；净负债率均值同比上升3.25个百分点至95.77%。

经营规模稳步增长企业资本估值向下

2019年上市房企总资产均值、净资产均值、房地产业务收入均值都呈现同比大幅增长。

从上市房企总资产规模来看，截至2019年末，总资产超过千亿的房企有57家，约占上市房企总量的28%，超过3000亿的企业22家，约占上市房企总量的11%。

其中，超过万亿的企业有5家，依次是万科、恒大、碧桂园、保利和绿地。销售金额方面，碧桂园、万科、恒大、融创等上市房企继续保持领先优势，稳居规模优势房企行列。

经营规模虽稳步增长，企业资本估值却有所降低

报告显示，2019年A股房地产板块表现弱于港股内房股板块，这是因为香港上市的地产股大部分是龙头房企，当前市场向头部集中的趋势加速，资金更青睐龙头房企。

从估值来看，近两年，沪深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市净率有所下降，依次为8.19倍、0.85倍，沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

负债比率小幅提升行业利润增速下滑

2019年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2019年末上市房企资产负债率均值为69.96%，较2018年上升1.87个百分点；净负债率均值为95.77%，较2018年末上升3.25个百分点。

从企业资产负债率的分布上看，2019年约25%的企业资产负债率低于60%，约16%的企业资产负债率处于60%和70%之间，约26%的企业资产负债率处于70%和80%之间，约27%的企业资产负债率处于80%和90%之间；另外6%的企业资产负债率高于90%。

负债比率小幅提升的是，行业盈利增速再次下滑。

2019年上市房企净资产收益率均值为9.50%，较2018年下降0.30个百分点；总资产净利率均值为2.18%，较2018年上升0.18个百分点；总资产报酬率均值为4.74%，较2018年下降0.03个百分点。

据易居房地产研究院相关负责人介绍，三大盈利效率指标与2018年相比没有太大变化，表明当前市场进入了平稳发展时期。但从绝对盈利规模和相对盈利能力来看，绝大部分房企盈利规模介于100亿元以下，资产回报率介于0~10%之间。

33家房企存货超千亿

2019年末存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.33、0.28和0.20，较上年数据略有小幅下降。

同时，截至2019年底，上市房企存货总计13.99万亿元，其中存货超过1000亿元的有33家，较去年增加4家；超过3000亿元的有10家，分别为恒大、碧桂园、万科、中海、保利、华润、绿地、融创、龙湖和招商蛇口。

另一方面，从各类型上市房企表现看，高速周转型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平，三项指标分别为0.59、0.46、0.35；平稳经营型企业三项周转率均值分别为0.38、0.31和0.22；落后经营型企业各项经营效率指标则低于总体均值水平。

坚持深耕主业 多元布局垂直下沉

尽管一再从提“聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段，地方因城施策保持房地产市场稳定”，融资政策逐步收紧，市场对房地产板块的关注度不如前些年来得大。

但对房地产企业来说，多数上市房企仍继续坚持主业深耕，大多数上市房企第一主营业务依旧为地产开发。房地产开发业务收入占总营业收入分别大于70%的上市房企数量，合计占比约达到了65%。

从战略趋势来看，上市房企多围绕“1+X”，即聚焦主业，多元业务协同的方向发展，更加重视集团健康、可持续发展，针对多元业务的布局更加审慎，“增利润，降负债”受到上市房企的关注。

在多元业务方面，上市房企进军方向多数以围绕房地产上下游业务为主。其中，物业管理行业规模稳步增长，商业地产多数实现正向增长，酒店及相关、装修、文旅城运营、园区开发运营等业务，上市房企布局较少，规模有待增长。总体来看，上市房企的多元业务正在不断垂直下沉。