21世纪经济报道记者孔海丽 上海报道

体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车正面临一个大大的“红灯”。

监管严格程度史无前例，政策环境的改变正在催生行业新发展逻辑。在这样的大背景下，行业将走向哪里，“治标又治本”的良策该如何探寻？

在日前举办的“博鳌·21世纪房地产论坛”上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康指出，在大覆盖面上来说，我国房地产发展未来的主题词是“成长性”，而不是断崖式回调，“至于有些说法提到全面拐点或者个别城市崩盘，从全局来说这都是危言耸听。”

贾康认为，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。

波动上行里的“冰火两重天”

作为过去几年间最热的话题之一，房地产真实的变化趋势是什么样的？贾康以成交均价数据图为基础，指出了其中的结构性特征，2011年、2013年和2016年分别有三波明显上涨，并在调控政策的影响下出现了急剧下探，2019年之后的最新一波上涨则引发了热点城市当下的严厉调控。

贾康判断，各线城市2015年以来总体市场景气回升十分明显，2017年以后的回调主要受行政手段影响，但他特别强调三四线城市的市场情况不能和一二线城市混在一起分析，尤其是近期部分三四线城市出台“限跌令”的现象，尤其值得从全面和理性的角度看待整个中国房地产市场。

“要承认，部分三、四线城市的‘去库存’压力仍未消化殆尽，这是‘冰’的表现，某些人口净流出城市的房子，总价甚至低到几万块都没人接盘，这种极端情况也是我们需要考虑的问题。”贾康补充。

“冰火两重天”是贾康给出的总结词。而长期发展如何处理好这种在结构特征方面已经显现出挑战性的问题，贾康认为，打造房地产长效机制，一定要以基础性制度建设为本。

他进一步指出，中国城镇化高速发展阶段所余下的纵深还相当可观，这是中国继续发展重要的“引擎和动力源(600405,股吧)”，未来几十年内还将有4亿人进城成为市民，接下来，多轮基础设施扩建和升级换代、多轮产业结构调整升级提质、多轮人力资本培育优化浪潮等趋势，都将不断释放巨量需求。

综合分析，贾康认为相关“基础性制度建设”至少涉及土地制度、住房双轨制和房地产税改革等多个方面。

房地产税立法与试点并行

狭义的房地产税改革，专指住房保有环节的税收，圈内已热议多年。贾康表示，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑。

此前重庆和上海已做出相关尝试，重庆模式以高端豪宅为重点征收对象，较为符合重庆市“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的房地产调控理念，上海模式以多套房为主要征收对象，对炒房行为起到了一定的抑制作用。

贾康认为，应该肯定重庆和上海房产税试点的积极意义，从中看到“本土试水”对于“税收法定”路径推动的宝贵贡献，经济学基本逻辑的理论意义也在两地的实践中得到了有效印证。

他也澄清了对房地产税的认知误区，贾康表示，并不是土地私有制才能开征房地产税，“我们已经充分论证了，房地产税和土地出让金并不是不相容的关系。”

对于房地产税到底应该追求什么样的正面效应，贾康强调，房地产税一定是一个综合目标，一是对房价起到“压舱促稳”的作用，二是使地方政府职能转变与培养财源内洽，助力打造地方税体系，深化省级以下分税制改革；三是强化优化再分配机制，“抽肥补瘦”抑制两极分化；四是提高直接税比重，优化宏观调控“自动稳定器”作用。

贾康进一步指出，房地产税改革需要在法定的道路上解决这个改革啃硬骨头的问题，但同时“本土试水”与立法过程并不相悖，需要有个观点对撞的过程，实现理性博弈，最终寻求社会可接受的最大公约数。

关于房地产税未来的推进路径，贾康认为，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性；另一方面，立法之后，可以对地方充分授权，区分不同情况分步推进。

“总体来说就是，我们要把房地产税改革放在全局，掌握好它的必要性和实现可行性。”贾康表示。