深圳写字楼市场。 梁宝欣/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

香港楼市“撤辣”后，内地客涌入抢香港住宅。有意思的是，香港人则看上了深圳写字楼。深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元，较2022年的全年17宗及3719万元，宗数上升近1倍，金额大幅上升接近9倍。

“我自己的看法是，深圳写字楼最坏的时机已经过去了。”3月6日，中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦在深圳中原地产举办的“穿越周期，探索深圳办公新机遇”2024年写字楼发布会上指出，现在深圳写字楼市场已经从悲惨转向复苏，市场上开始有投资的需求。目前整体经济呈现进中向好的态势，随着各种政策利好因素不断释放，市场预期信心将逐步恢复。

深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年深圳三大核心区域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，相较于历史最高均有20%以上幅度的下滑，租金重回“1”时代，买卖回到“3”时代。在成交量方面，2023年深圳写字楼一手成交套数同比上升107%，成交面积同比增长144%；二手办公成交主要集中在核心区域，成交套数同比增长17%，成交金额同比增长72%；租赁成交套数同比增长41%，租金价格同比下跌14%。

买卖市场成交核心以价换量

据深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年深圳三大核心区域——福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，相较于历史最高均有20%以上幅度的下滑，买卖回到“3”时代。

图源：深圳中原写字楼部

其中，福田和南山甲级写字楼平均成交价分别为4.2万元/平米和5万元/平米，均较历史高价下降29%；罗湖甲级写字楼的平均成交价为3.1万元/平米，较历史高价下降22%。

虽然2023年深圳写字楼买卖价格有所下降，但是买卖市场整体呈上升的趋势，成交核心则是以价换量。

深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年写字楼一手成交套数同比上升107%，成交面积同比增长144%，成交金额同比上涨8%，买卖客户需求主要以大面积段和自用为主。

二手办公成交主要集中在核心区域，且市场价格回调明显，成交套数同比增长17%，成交面积同比增长30%，成交金额同比增长72%，买卖客户需求则以自用兼投资为主。

图源：深圳中原写字楼部

香港客户积极入市

值得一提的是，深圳中原工商铺部写字楼一部总经理田慧在接受《华夏时报》记者采访时表示，得益于去年9月“限外令”的取消，2023年深圳写字楼市场一个很明显的特点是香港客户数量的增加，例如福田区的荣超经贸中心便是由香港客户拍下。

深圳中原写字楼部相关数据显示，“限外令”前，中原成交比例中香港客户占比一度高达到50%；在“限外令”后，香港客户占比在10%以内；随着“限外令”的取消，香港客户积极入市，2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元，较2022年的全年17宗及3719万元，宗数上升近1倍，金额大幅上升接近9倍。

田慧还向记者进一步分析去年购买深圳写字楼的客户画像。“（去年）第一波成交的（香港客户），实际上是一直在深圳的香港人，因为他们对深圳市场很了解，对价格也很了解，所以有比较好的盘推荐给他们的时候，会下手特别快，觉得是个机会，想抢第一波成交。（他们买写字楼）一方面是有自用的，另外一方面也有纯投资的。纯投资就代表着，他们自己有运营能力，可以把回报率拉得更高。另外，他们觉得这个价格确实很便宜，可能看好之后加一点点价格，也能出售掉。”田慧说道。

据了解，2023年9月，深圳商业对港澳人士放开限购，香港个人购买商业物业不限套数，个人名义放开境外结汇付款，这也意味着，在深圳执行了长达16年多的“限外令”得以松绑。

上述提及的深圳“限外令”源于2007年。2007年7月，深圳国土资源和房产管理局发布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》规定，境外机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）只能购买用于办公所需的商品房（办公类），港澳台地区居民和华侨、在境内工作、学习超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。

深圳中原工商铺部香港客户成交宗数、金额及占比。 图源：深圳中原写字楼部

田慧还预测，2024年深圳写字楼市场交易中香港客户占比会持续上升。有意思的是，香港人反向抄底深圳写字楼，而香港楼市“撤辣”后内地客疯抢香港住宅。哪个租金回报更高？

郑叔伦在发布会上指出，“香港住宅租金回报其实不高，最多只有2厘。”而田慧则提到，写字楼有一个最大的特点，就是高租金回报率。此外，她还比较了位于福田中心区三类产品的租金回报率，其中荣超经贸中心（写字楼）的租金回报率是6厘，深业上城（公寓）的租金回报率是2厘，雅颂居（住宅）的租金回报率是1.1厘。

图源：深圳中原写字楼部

田慧还说道，“深圳核心区的写字楼除了自用以外，它还可以用来投资，投资回报率基本在5厘以上。”

写字楼租赁市场“量增价跌”

2023年深圳写字楼租赁市场呈现出“量增价跌”的特征。深圳中原写字楼部数据显示，2023年深圳写字楼租赁成交套数同比增长41%，租金价格同比下跌14%，成交金额同比增长4%；面积同比增长102%。

值得一提的是，中小企业成为了深圳写字楼租赁市场的主力需求，但由于目前经济运行仍处于恢复期，部分企业租赁决策较为谨慎，消费降级导致预算持续收缩，小面积、低租金的需求相应增加。

此外，2023年深圳甲级写字楼租赁热门区域，主要以福田CBD、南山科技园、罗湖笋岗等配套设施较为完善的区域为主，跨区选址推动了多中心的格局形成。

图源：深圳中原写字楼部

不过，2023年深圳核心区域甲级写字楼租金较历史最高单价有着较大降幅，像位于福田的嘉里中心，租赁历史最高单价为480元/平/月，2023年的租赁单价为300元/平/月。

写字楼市场将迎来三方面机遇

田慧指出，2024年度深圳写字楼市场将迎来三方面机遇。首先是政策端，2023年9月“限外令”的取消刺激香港客户积极入市，2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元。宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，令投资市场更活跃，预计2024年香港客户的比重会稳定增长。

其次是供应端，新增写字楼供应主要集中在超总、前海桂湾片区，优质项目受关注。且全市供应量创历史新高，核心区一手买卖供应在逐渐减少，非核心区域压力山大，价格下调势在必行。

最后是需求端，写字楼长期稳定的投资回报率吸引中长期投资客纷纷入场，以福田中心区的写字楼、公寓、住宅三类产品为例，写字楼租金回报率远超居住类产品；同时，核心区域绝对的低价和较低的空置率成为大资金避险的优选，非核心但便捷的交通和较低的租金令中小的企业承租活跃。