9月27日，继香港金管局宣布上调贴现窗基本利率25个基点至2.50%后，香港四大主要银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中国银行（香港）随即齐齐宣布上调港元最优惠贷款利率（Prime Rate，简称P息），这是香港自2006年来首次上调最优惠利率，代表过去逾10年的超低息环境宣告结束。

汇率的本质是利率。近期，受美联储持续加息影响，香港资本流出显著增加，港币汇率多次触及7.85弱方兑换保证，为稳定港币汇率、缓解资本流出，香港从“量”和“价”两方面阻击。一方面，香港金管局今年以来多次入市干预承接港元卖盘；另一方面，香港市场利率全面上扬，加息全面铺开。

不过即便如此，考虑到美联储未来两年内还有多次加息，不少市场人士认为，港币还会不断承压，特别是随着逐渐告别低利率时代，香港楼市将迎来冬天，而这一迹象已有征兆。

三大银行上调P息

在香港金管局宣布加息之后，汇丰银行旋即宣布上调港元最优惠贷款利率，由5%上调至5.125%，自9月28日起生效。

恒生银行也上调港元最优惠贷款利率，同样上调12.5个基点，至5.125%。

渣打银行则将港元最惠贷款利率由5.25%上调至5.375%，幅度同为12.5个基点。

中国银行（香港）上调港元最惠利率12.5个基点至5.125%。

这是12年以来最优惠利率首次上调。汇丰CEO范宁（John Flint）称，此次上调标志着本地利率进入正常化周期。按照近日香港财政司司长陈茂波在其司长随笔专栏文章中的说法，过去逾10年的香港超低息环境结束了。

一在港的中资大行人士对券商中国记者表示，P息是香港的银行自己制定的利率水平，面向大客户的优惠贷款利率，是使用最广泛、最具代表性的利率。其中，又以汇丰银行的P息被看做是行业风向标。

香港主要银行上调P息，意味着香港长达十余年的低利率环境终结，这直接将增加市场的借贷成本，也包括居民的房贷成本，因为有银行的按揭贷款利率是盯住P息。

存款利率一再调高

除了提高贷款利率外，为留住资金，香港主要银行近期来多次上调存款利率。

汇丰银行半个月内两度上调储蓄存款利率，除汇丰外，包括东亚银行、渣打银行等在内的其他多家银行也上调储蓄存款利率，另有多家香港中小银行率先上调了港元活期存款利率至0.25%。

金管局加息叠加主要银行上调P息，港元Hibor利率主要期限均上扬。其中，隔夜Hibor上升97.9个基点；7天Hibor上升29.7个基点。

业内人士分析指出，目前定期存款占港元存款比例创2014年中以来新高，反映出资金已转移至较高利息水平的定期存款，银行资金成本压力上升，加上预期美联储年底前还有一次加息，不排除短期内会有更多在港银行通过调升存款利率来吸引更多资金。

香港楼市已受波及

受美联储加息、流动性趋紧等影响，香港受影响最大的当属楼市，唱空香港楼市的声音四起。

实际上，目前香港楼市已开始出现降温迹象，这主要体现在按揭房贷利率上升，以及楼市成交量显著下降等方面。

上述在港中资大行人士称，在港银行按揭房贷利率的定价标准主要有两类模式，一是在Hibor基础上实行一定水平的溢价，另一种则是以P息为基准定价。但无论哪种模式，近期香港按揭房贷利率明显上升是不争的事实，不少香港居民也明显感到月供压力加大。

从8月份开始，香港多家银行已经率先调高按揭息率，楼市压力在今年下半年开始增加。8月份调高按揭息率之后的利率水平为实际年息2.35%。根据香港地产公司研究推算，若香港银行上调P息0.25%至0.5%之间，市民的供楼负担比率将由7月的65%增至约70%。

根据美国城市规划咨询机构Demographia的报告，香港的房价负担能力过去两年进一步恶化，从2016年的18.1倍升至去年的19.4倍，处于空前高位。香港在“2017年国际房价负担能力”榜单上连续八年稳坐第一，当地房价属于“极度负担不起”之列。

除房贷利率上升外，香港楼市的成交量也下降了不少。从7月开始，香港楼市销售进入萎缩。新房方面，根据房产代理的数据，7月成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月份仅1300宗，环比减少约35.64%。

“尽管目前香港楼市尚未见明显松动，但成交量下降了不少；此外，香港最近还出现了买房交了定金又悔约的情况，这在之前是几乎没有过的，反映出买家对香港楼市前景的看空。”上述香港中资大行人士称。

房价方面，虽然新楼盘价格相对坚挺，但二手楼价开始松动。据香港经济日报报道，二手楼价结束28个月连升，更有5个楼盘的估值按周回落，市场普遍认为二手楼价会有继续下调的空间。

香港楼价或大幅下跌，美加息香港最受冲击

香港P息的上调，实则在市场预期之内。这触发了市场对于房地产市场的担忧情绪明显上升，花旗集团和中信里昂证券等机构纷纷预测，随着抵押贷款成本上升，香港房价将会下滑。

投资银行里昂证券（CLSA）在8月底的研报中预言，经历了多年上涨后，随着市场人气急剧下降，香港楼价将大幅下跌。香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值等“三座大山”正冲击着香港楼市。其中房贷利率的上涨是令购房需求降温的一个重要原因。

瑞信董事总经理、亚太区私人银行高级顾问陶冬就认为，香港储蓄利率近来明显上升，HIBOR曲线上移，有评论员认为香港是超前于联储加息，其实本港银行是在为过去不跟随美国加息补课。近月贸易纠纷带来香港股市的大幅下挫，资金流出导致港币流动性萎缩。房地产市场也已经风云突变，发展商争相减价出货，甚至个别公司提供100%的按揭安排（零首付）。

“天水围楼盘一直是香港楼市的风向标，往往最后一个升第一个跌。近日那里的新楼盘劈价散货，可能是一个信号。”陶冬说，香港经济受到贸易纠纷的冲击应该比内地还大，因为香港是外向型开放经济，财政货币政策的运作空间有限，联系汇率自动放弃了汇率逃生门。这次美国加息，对香港经济的影响可能更大。